在法国买房时的预售合同：悬挂条件是否始终有效？

在签署预售合同（Compromis de vente）时，通常会加入一些悬挂条件（conditions suspensives），这些条件必须实现才能最终完成销售。我们可以找到不同形式的悬挂条件，但在规定的时间内这些条件都是有效的。

悬挂条件始终有效……

• 悬挂条件是在预售合同中写明的一项条款，用以将销售的最终完成与某些事件的实现挂钩。最常见的悬挂条件是获得房贷：具体来说，只有当买家获得贷款时，销售才会进行。因此，只要买家没有宣布是否满足了这一条件，该条件就仍然有效。

…在规定的时间内

• 如果悬挂条件在买家尚未实现的情况下仍然有效，那么这是在一定时间内有效的。例如，获得贷款的条件通常有45到90天的期限。在这个期限结束之前，悬挂条件仍然有效。

悬挂条件的特点是如果未能实现，销售将被取消，但不会有经济上的补偿。

案例

• 例如，在一起案件中，一位买家获得了50万欧元的房贷，而预售合同中包含了一项悬挂条件，规定买家必须获得不超过72.5万欧元的贷款，期限不超过20年，且利率也有上限。法官认为，买家获得的50万欧元贷款符合了72.5万欧元上限的要求，并非必须达到72.5万欧元的净额。因此，悬挂条件被视为已经实现，买家只需在公证处交易当天支付承诺的总额。

如果悬挂条件未实现，预售合同失效

• 预售合同中经常会规定如果买家未能获得房贷，则合同失效。但也存在其他类型的悬挂条件，它们都会导致相同的结果：如果未实现，销售将被完全取消。这些悬挂条件为保护买家免受不确定性影响提供了保障，因为银行只有在审核完文件后才会给出最终批准，同时也如前例所示，保护买家免受不良贷款条件的影响，如过长的还款期限、过高的贷款额或过高的利率。