在多人共同实现一个房地产项目之前，了解共有制(indivision) 和民事不动产公司（SCI）之间的区别非常重要。让我们详细探讨这两者的特点和优势，以便根据您的具体情况做出正确的选择。
什么是共有制(indivision) ？
共有制是一种法律状态，适用于多人共同拥有同一不动产的情况。每个所有者称为“共有所有人propriétaire indivis”，拥有该不动产的等份或不等份的部分，但不动产本身不进行实物分割。每个共有人的份额以百分比表达。共有制的操作模式简单易懂，因为这种方式不涉及特别的程序。虽然法律对共有制进行了规范，但它在运作上提供了很大的灵活性。
然而，为了避免纠纷，最好制定一个共有制协议。由公证人起草的协议会设定共有财产的管理和分配规则。在共有制中，关于不动产管理的决定通常需要共有人达成共识。某些重要行为可能需要所有共有人的同意。如果不动产出租，每个共有所有人将根据其在不动产中的份额比例单独纳税。
所有共有人都有权住在房子里，但使用的具体方式可以在共有制协议中详细规定。
SCI购买：如何运作？
民事不动产公司（SCI）是一种至少由两人组成的法律实体，成员称为合伙人。SCI用于管理一个或多个共同购买的不动产。在SCI中，每个合伙人获得股份，股份数目根据各自的投入来分配。SCI是不动产的所有者。创建SCI需要制定法律章程，以明确定义管理和运行的方式，包括决策机制（如一致通过、多数通过等）。SCI的合伙人会选出一名经理，负责管理公司持有的不动产的日常事务，无需与其他合伙人进行特别程序。
SCI的经理可以是个人，也可以是不在合伙人之列的实体，或者是一个法人。如果SCI拥有出租的不动产并从中获得租金，合伙人将从中获利。每个合伙人需根据通过SCI获得的收入纳税。
在SCI框架内，产生的债务和收益在合伙人之间按股份分配。
以共有制还是SCI方式购买：两者之间的区别
在多人共同实现的房地产项目中，是选择以SCI还是共有制方式购买，取决于多种因素和买家的具体目标。主要区别包括买家身份。在共有制中，业主拥有部分份额，但他们的权利涵盖整个不动产。相比之下，在SCI中，合伙人只拥有股份，他们的权利仅限于这些股份。
在遗产传承方面，传承SCI的股份比传承共有制不动产的完全所有权要简单。在管理方面，共有制虽然不那么复杂，但如果没有协议，可能会引发冲突。而SCI通过清晰的规则明确了每个合伙人的权利，从而有助于长期的良好管理。然而，建立和管理共有制比SCI成本更低，因为前者不需要复杂的行政程序。
对于多个继承人的遗产继承，默认情况下会适用共有制，因为它不需要任何正式手续。
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