公司税制民事房地产公司(SCI à l’IS) 可以扣除所有费用，并对建筑及其组件进行折旧。虽然这些折旧允许在每个财政年度内扣除应税利润，但它们增加了资本增值在退出时的税收负担。
透明税制IR与公司税制IS的原则
默认情况下，民事不动产公司（SCI）在税收上是透明的。因此，利润和资本增值的税收不是在公司层面，而是在股东层面进行的。对于利润，按照个人所得税的累进税率征税；对于资本增值，则按照个人资本增值税制度征税，并根据持有时间提供减免，适用于个人所得税和社会保障税。
通过选择，您可以使SCI纳入企业所得税（IS）范畴。在这种情况下，利润在公司层面纳税：
- 如果满足两个条件（见说明框），利润中不超过42,500欧元的部分按15%的优惠税率纳税；
- 如果不满足条件或超过42,500欧元的部分，则按25%的标准税率纳税。
如果股东决定分配股息，将会面临双重征税。股东的份额将按照30%的统一税率（12.8%个人所得税和17.2%社会保障税）纳税，除非选择按累进税率纳税，这将适用于所有的资本收入。
关于资本增值，它属于专业人士的税收制度。这个制度比个人制度更不利，因为它规定在计算应税增值时必须重新计入折旧。
IS优惠税率适用的条件
-经营年度的营业额不超过10,000,000欧元
-资本必须完全缴纳，且至少75%由个人持有（或由至少75%个人持有的公司持有）。
SCI à l’IS的资本增值的计算
对于个人和SCI à l’IR，资本增值的计算很简单：销售价格（减去销售费用）与购买价格（加上购买费用和工程费用或各自7.5%和15%的固定费用）之间的差额。
在公司制度下，资本增值是净账面价值与购买价格之间的差额。
SCI à l’IS可以对其资产进行折旧，即随着时间推移计算建筑和其组件的贬值。净账面价值因此是扣除折旧后的资产价值。实际上，资产折旧越多，增值金额就越高。随后，这个金额将按IS的优惠或标准税率纳税。
例子：为了更好理解IS和IR下的SCI中资本增值的计算差异
假设SCI以170,000欧元购入一套住宅，20年后以250,000欧元出售：
- 在IR下的SCI中（在股东层面）：
- 资本增值（包括中介费和维护费用）：250,000 – 208,250 = 41,750欧元。
- 在IS下的SCI中（在公司层面）：
- 计算净账面价值：每年折旧6,800欧元，总计20年折旧136,000欧元。净账面价值 = 170,000 – 136,000 = 34,000欧元
- 资本增值：250,000 – 34,000 = 216,000欧元
税收在IR下的SCI中将是5,609欧元，而在IS下的SCI中将是48,750欧元，不包括如果股东将其作为股息分配时的统一税。
在哪种情况下选择SCI à l’IS？
SCI à l’IS适合那些希望在不动产投资中不增加个人税负的人。只要不分红，您就可以避免利润和资本增值税。这使得公司非常适合于再投资利润的目标。
此外，运营费用和折旧的扣除可以减少公司层面的税收摩擦。折旧虽然在出售房产时不利，但在资产价值随时间显著贬值的资产（如工业建筑）上特别有用。
最后，如果您希望经常从事带家具住房出租业务，则别无选择，只能创建IS下的SCI。税务局允许这种活动作为次要业务，只要它不超过总利润的10%。超过这个比例，IS是强制性的。
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