什么是“净卖价 prix net vendeur”？

如果你正在出售你的房产，你可能会听说过“prix net vendeur”这个术语。但这个价格具体指什么呢？应该如何计算呢？在计算售价时公证费又如何考虑？

净卖价 prix net vendeur：计算房产的实际价格

当一个人通过房地产中介出售房产时，他们会设定一个售价。然而，这个确定的价格并非全部都能进入卖家的口袋。实际上，这里存在两个概念：一个是“FAI(frais d’agence inclus售价”（包括中介费），另一个是“净卖价 prix net vendeur”，即卖家在交易完成后实际收到的金额。因此，净卖价就是卖家真正获得的金额，它与FAI售价不同，后者等于净卖价加上中介费。净卖价和中介费之间的关系非常密切，中介费越高，净卖价就越低，反之亦然。注意，中介费，即当房产卖出时房地产经纪人收取的佣金，是没有法律上限的，通常在净卖价的5%到8%之间。

在一处房产的出售中，净卖价定为200,000欧元。 中介费为6%，即12,000欧元。 因此，FAI售价为212,000欧元。

什么是“净卖价”？

净卖价：公证费

而所谓的公证费（错误地称为公证人费用）呢？这些费用由买家支付，并附加在FAI售价上。因此，当你与买家签订预售合同时，显示的价格将是净卖价 + 中介费 + 公证费。这些费用通常占房产价格的7-8%，是以FAI售价为基础计算的。继续之前的例子，计算如下：

对于净卖价设定为200,000欧元，5%的中介费，FAI售价为210,000欧元。 如果公证费为7%，买家需支付的额外金额为14,840欧元。 因此，买家购买该房产需要支付的总额为224,840欧元。

买家以哪种方式可以减少公证费？

买家可以通过直接向负责销售的中介支付中介费来降低公证费。为享受此选项，这一方法必须在销售授权书中明确规定。这样，预售合同和最终销售文件中显示的价格即为净卖价，公证费仅基于净卖价计算，从而为买家节省费用。继续前面的例子：

净卖价为200,000欧元。 7%的公证费基于净卖价计算为14,000欧元。 因此，买家在签署销售文件时需支付的总价为214,000欧元，节省了2,840欧元。

此外，买家也可以通过将家具的价格从房产总价中扣除来尝试降低公证费，因为公证费只针对房产的价值，而不是包括在内的家具。但要注意，过高估算家具的价值可能会引起税务部门的质疑，银行也可能不将家具购买纳入贷款额度。

有些中介机构设定最低佣金额度，通常在5,000到6,000欧元之间。

自2021年1月以来的公证费标准

区间	适用税率
0到6,500欧元	3.870%
6,500到17,000欧元	1.596%
17,000到60,000欧元	1.064%
超过60,000欧元	0.799%

净卖价：减少中介费

虽然公证费较难压缩，因为它们大部分是税费和法定费用，但卖家或买家可以与房地产中介协商中介费。中介费没有法律上限，因此可以自由谈判。如果你能降低中介费，你就能保留更多的净卖价。例如，如果买家提供的购买价低于你的定价，你可以要求中介在其佣金上做出让步，而不是在你的净卖价上。

作为卖家，还可以利用竞争机制，通过接触多家中介来比较他们的费用。在同一城市，中介费用差异可能很大。签署独家代理协议时，还可以要求中介降低费用。

作为买家，你也可以尝试与中介议价，但要注意过度激进的谈判可能导致中介失去了寻找理想房产的动力。在一个供不应求的市场上，建立与中介的信任关系变得尤为重要。

理论上，买家支付中介费，因为他们支付的是FAI价格。但实际上，是卖家支付这些费用，除非卖家希望接收市场估价的价格，并让中介加收其佣金。但要注意，不要因此而高估了房产的价格。