您已经投资了一处房产，现在需要将其出租。该从何开始？相关的规则是什么？选择哪种租约？作为房东如何防范租金拖欠？以下是所有问题的答案。
出租房屋的标准是什么？
首先，您必须确保出租的房屋能够保障租户的安全和舒适。这意味着您必须遵守一些现行的法律规范和标准。您需要出租的是一处合格的住房，这意味着房屋必须满足一定的条件，如防水、可供租户锁定、窗户和楼梯没有危险，房间面积不得少于9平方米，空气质量好，电气设施符合标准等。您需要向租户提供能效诊断（DPE），检查锅炉和隔热情况，如果您的房屋建于2008年以后，还必须符合残疾人无障碍标准。
选择什么样的租赁合同来出租您的房产？
在您决定出租房产时，选择合适的租赁合同非常重要。
- 空置租约Le bail location vide：空置租约适用于大多数租户，前提是该房产是他们的主要居住地。租期为3年，可以自动续签。如果租户想要搬出，预通知期délai de préavis为3个月，但在紧张区域则仅为1个月。此外，租户在入住时需要交纳相当于一个月租金（不包括杂费）的押金。
- 家具租约Le bail location meublé：家具租约通常适用于学生，因此合同期限为1年（可以缩短至9个月），无自动续签。预通知期为一个月，押金相当于两个月的租金（不包括杂费）。
了解不同租约相关的税收制度，对您从租金中获得的收入有不同的影响。
- 流动性租约Le bail mobilité：流动性租约为职业移动或学生提供更多灵活性，租期在1到10个月之间，不会自动续签。仅适用于特定类型的租户（学生、学徒、实习生、职业培训者、工作调动或临时任务的人员）。
- 季节性家具租约Le bail de location meublée saisonnière 仅用于度假租赁，是预先约定的固定期限租约，不需要押金，租户不能提前解除合同，租约在约定期限结束时终止。
向租户索取哪些文件？
在接待潜在租户时，您可以要求他们提供一些文件来验证他们的身份和偿付能力。但文件列表是严格规定的，只能要求以下文件：
- 身份证或护照的复印件。
- 如果是雇员，最近的三张工资单；如果是自雇人士travailleur indépendant，最近的两份财务报表bilan。
- 居住证明（如水电费账单等）。
收集所有候选人的这些文件后，您可以比较不同申请并自由选择最有偿付能力的租户。请记住，如果要求租户提供担保人，您可以向担保人索要同样的文件，以确保担保人也有偿付能力。
房东不可以要求租户或其担保人提供带有签名的身份证明文件。（2019年10月3日第2019-1019号法令）
如何确保房客会按时支付租金？
房东最担心的问题之一就是租金拖欠，但有几种方法可以减少风险并尽可能保护自己：
- 租金支付保险（GLI）一种预防租金拖欠的方法是订购租金支付保险。保险公司会审查租户的个人情况和偿付能力来决定是否接受申请。通常不包括临时工作者。GLI的价格取决于您订购的合同类型：
- 个人合同contrat individuel，平均费用为每月租金收入的2.50%到4%，包括杂费。
- 团体合同contrat de groupe，则为1.50%到3%。
- GLI(garantie loyer impayé) 提供广泛的保险范围：在租金拖欠时替代租户支付，且根据合同的不同，还包括损害赔偿、法律费用、租户提前离去等。在租金拖欠赔偿中，通常有一个1到3个月的等待期。
- 由亲友担保您可以要求租户提供一个担保人，可以是父母、朋友或家庭成员。担保人将在租户无法支付时替代支付。但您需要确认担保人的收入足以支付租金，并确保他们没有为其他租户担保。担保有两种形式：
- 简单担保caution simple：在这种情况下，房东首先向租户要求支付，然后在无果后才向担保人提出要求。
- 连带担保caution solidaire：房东可以直接向担保人要求支付第一笔拖欠的租金，无需事先采取任何法律程序。
一些机构担保每月直接从租户账户中扣除租金并支付给您。
- Action Logement的Visale担保Action Logement提供的Visale担保可以保障3年内的租金支付，最多36个月。适用条件是在巴黎租金不超过1500欧元，法国其他地区不超过1300欧元，租户还需满足年龄和状态的特定要求。
- 机构担保增强安全另一种方法是让租户选择在线机构担保。这种选择有很多优点：
- 机构担保会审查租户申请，确保他们可靠且有足够的偿付能力。
- 在出现拖欠时，机构担保会像传统担保人一样支付拖欠的租金，但不同的是，机构担保的资源充足，确保不会有支付问题。
- 一些在线担保机构会作为中间人，每月从租户账户中扣除租金并直接支付给房东，收取大约3到4%的费用，确保房东按时收到租金。
自己出租还是委托物业管理？
每个房东都会考虑是否自己管理出租的房产。物业管理包括拍照、撰写广告、回应询问、安排看房、选择租户、签订合同、入住前后检查等。即使找到租户后，还有收租、追租、发租金收据、维修联系等工作。物业管理是一项耗时的工作，实际上是一个完整的职业。因此，聘请专业的房地产代理来管理所有这些事务是一个更明智的选择，他们还可以处理远程出租。
雇用专业人士还可以方便管理远离您居住地的房产，所有的管理都可以远程进行。
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