房贷月供由哪些部分组成？名义利率(taux nominal) 与年化实际利率（TAEG）有什么区别？可以谈判哪些部分？解释如下。
房贷月供由哪些部分组成？
房贷月供包括几个要素。这些要素用于计算每月应偿还给放贷机构的金额。一笔房贷的月供包含以下几个组成部分：
- 借款本金的一部分。
- 名义利率(taux nominal) 。
- 借款人保险(assurance emprunter) 。
- 文件费、担保费（如抵押登记费）等。
因此，除了每月偿还的本金部分，名义利率用于支付借贷服务的费用，这是放贷机构的利润来源。此外，还需加上借款人保险的百分比。
请注意，这份强制性保险，在借款人因死亡、事故或疾病等原因无力偿还贷款时，保障贷款的偿还。这种保险可以委托给其他机构，称为保险委托。在这种情况下，保险费将独立支付给第三方保险公司，不过如果您订购了银行的团体保险(assurance de groupe) ，银行更有可能提供更优惠的利率。
名义利率 vs 年化实际利率（TAEG）
名义利率只考虑借款金额。然而，如我们所见，还有许多其他费用会影响贷款的总成本。**年化实际利率（TAEG）**则考虑了借款人所有的附加费用，这些费用加到了借款本金的偿还上。
以一对夫妇借款25万欧元，期限20年，名义利率为1.20%为例，理论上的月供是1172.18欧元。但这对夫妇还需考虑文件费，假设这些费用为1500欧元。那么，实际借款金额不是25万，而是25.15万欧元。
以1.20%的名义利率计算，借款25.15万欧元的月供为1179.21欧元，但实际可用的金额仍为25万欧元。如此一来，实际付出的月供（1179.21欧元）与可用金额（25万欧元）的比例，借款利率变成了1.26%。此外，这对夫妇还需购买借款人保险，假设保险费率为0.34%，年费850欧元，即每月70.83欧元。包括保险和费用后的总月供上升到1249.83欧元。相对于25万欧元的可用金额，这个比例的利率是1.87%。
如果再加上其他附加费用，如抵押登记费、房产估价费等，这个利率还会进一步上升。这个实际利率（在这里是1.87%），包括了所有费用和保险，这就是年化实际利率（TAEG）。它反映了贷款的真实成本。因此，了解名义利率和**年化实际利率（TAEG）**之间的区别非常重要。最简单的方法是使用模拟器来计算您的月供。
使用年化实际利率（TAEG）的好处是提供了一个统一的参考值，使得对不同贷款提议的比较更加容易。
如何获得最佳的TAEG？ 名义利率是决定TAEG的主要因素，因此获得最低的名义利率非常关键。要降低TAEG，需谈判所有影响TAEG计算的要素：借款人保险、文件费、抵押登记等，只要您的个人情况允许。
通常，借款人保险费用占比很大。在我们的例子中，0.34%的保险费率使得TAEG增加了0.61%（从1.26%增加到1.87%），所以谈判保险费用也很重要，根据您的个人情况来决定。因此，要获得最佳的TAEG，需要仔细考虑计算中的每一项费用。
