您的房贷月供由哪些部分组成？名义利率(taux d’intérêt normal) 和年实际利率（TAEG）有什么区别？可以谈判什么？解释如下。
房贷月供由哪些部分组成？
房贷月供包括多个元素。这些元素用于计算每个月需偿还给贷款机构(银行的总金额。一笔房贷的月供包括以下几个部分：
- 贷款本金的一部分。
- 名义利率。
- 借款人保险。
- 文件处理费、担保费如抵押登记等。
因此，除了每月偿还的本金部分，名义利率用于补偿金融服务，即贷款行为本身。这部分构成了贷款机构的利润。此外，还需加上借款人保险的相应百分比。
请注意，这种强制性的保险，在借款人因死亡、事故或疾病无法偿还贷款时保障贷款的偿还，可以委托给其他机构。这称为保险委托。在这种情况下，保险费将直接支付给第三方保险公司，但银行机构更愿意提供优惠利率，如果您选择他们的团体保险(assurance groupe)。
名义利率 vs 年实际利率（TAEG）
名义利率只考虑借款金额。然而，如前所述，还有许多其他费用会影响贷款的总成本。年实际利率（TAEG）会考虑借款人需承担的所有附加费用，这些费用增加了借款本金的偿还成本。
以一个借25万欧元、期限20年、名义利率为1.20%的家庭为例，理论上的月供为1172.18欧元。但这个家庭还需考虑文件处理费。假设这些费用为1500欧元，那么实际借款金额变为251500欧元。
在1.20%的名义利率下，月供变为1179.21欧元，借款总额为251500欧元。尽管如此，家庭实际可用的资金仍然是25万欧元。因此，如果将支付的月供（1179.21欧元）与可用的资金（25万欧元）相比，实际利率变为1.26%。此外，家庭还需购买借款人保险。以0.34%的保险为例，每年成本为850欧元，即每月70.83欧元。包括保险和费用在内的总月供则上升到1249.83欧元。相对于可用的资本（25万欧元），这使得实际利率达到了1.87%。
我们还可以加上其他附加费用，如抵押登记费、房产估价费等，这将进一步增加这个利率。这个包括所有费用和保险的实际利率（在这里是1.87%），就是年实际利率（TAEG）。它反映了贷款的真实成本。因此，不应混淆名义利率和TAEG。使用模拟器来计算真实月供是最简单的方法。
使用TAEG的好处在于它提供了一个统一的参考标准，适用于所有贷款提议。这样，比较不同贷款方案就更加容易。
如何获得最佳的TAEG？ 名义利率是决定TAEG的一个关键要素。因此，要尽可能获取最低的名义利率。降低TAEG的最佳方法是谈判所有进入TAEG计算的要素：借款人保险、文件处理费、抵押登记等，尽可能根据您的个人情况进行。
通常，借款人保险的成本很高。在我们的例子中，0.34%的保险费用使TAEG增加了0.61%（从1.26%到1.87%），因此考虑谈判保险也是有意义的，根据您的具体情况。为了获得最佳的TAEG，必须仔细考虑TAEG计算中的每一项费用。
